Depuis 2026, le dispositif JeanBrun permet aux particuliers qui investissent dans un logement neuf destiné à la location nue de bénéficier d’une déduction d’impôt au titre de l’amortissement du bien sur leurs revenus fonciers, en contrepartie d’un engagement locatif de 9 ans.
À la clé : une réduction du revenu foncier imposable et un investissement qui associe constitution de patrimoine, revenus locatifs et optimisation fiscale, sous réserve de respecter les conditions du dispositif.
Egalement appelé « Relance Logement », le dispositif repose sur un principe simple : l’investisseur achète un logement et peut déduire chaque année une partie de sa valeur de ses revenus fonciers.
Contrairement à une réduction d’impôt calculée directement sur l’impôt à payer, l’avantage fiscal prend ici la forme d’un amortissement déductible des revenus fonciers. Le mécanisme permet donc de diminuer la base soumise à l’impôt.
Le dispositif concerne les investissements réalisés pour l'acquisition d'un bien neuf ou en VEFA et situés dans un immeuble collectif.
Le bien doit être loué nu pendant au moins 9 ans, à titre de résidence principale du locataire, en respectant les plafonds de loyers.
Le taux sera définit selon le loyer pratiqué : intermédiaire (3,5 %), social (4,5%) ou très sociale (5,5%) et dans la limite de 12 000€/an.
La part du déficit foncier lié aux charges, hors intérêts d'emprunt, peut être imputée sur le revenu fiscal global dans la limite de 10 700 €/an.
Prenons l’exemple d’un appartement neuf T2 de 49m², acheté 236 000 € TTC et destiné à la location nue dans le cadre du dispositif JeanBrun, avec un niveau de location sociale et un investisseur imposé à une TMI (tranche marginal d'imposition) de 30 %. Il s'agit ici est de comprendte, étape par étape, comment l’amortissement peut réduire les revenus fonciers imposables et, dans cet exemple, créer un déficit foncier imputable sur les autres revenus du foyer.
Il s'agit d'un appartement neuf 2 pièces affiché au prix de 236 000€ TTC.
Est égale à 80% du prix d'achat, la valeur du terrain (20%), n’étant pas amortissable.
Location du bien de 49m² avec un loyer social, plafonné à 14,49€/m²/mois.
Il correspond à 4,5% de la base amortissable, plafonné à 10 000 €/an.
Déduction l'amortissement annuel de la valeur des revenus annuels.
La base imposable étant négative, aucun impôt ne sera payé par l'investisseur.
Dans le respect des conditions, le déficit sera déduit du revenu global imposable.
Calculé sur la base de la TMI applicable au déficit foncier, soit 30% de 2 976€.
Bien neuf ou VEFA en immeuble collectif
Location en résidence principale du locataire
Location nue uniquement, donc non meublée
Engagement de location pour 9 ans minimum
Pas de location aux ascendants et descendants
Loyers respectant les plafonds et conditions de ressources
Les plafonds de loyers sont définis en fonction de la zone géographique (A, A bis, B1, B2, C) dans laquelle se situe le bien loué et selon la composition du foyer fiscal du locataire.
Nos conseillers sont à votre disposition pour vous aider à réaliser l’investissement le plus adapté à votre projet.
3 rue Eloi Serand, 74000 Annecy
Du lundi au vendredi
Le dispositif JeanBrun repose sur une logique différente de celle du Pinel. Le Pinel permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en fonction du prix du logement, tandis que JeanBrun permet de déduire un amortissement du revenu foncier imposable.
Le dispositif JeanBrun s’accompagne également d’un engagement de location de 9 ans minimum et du respect de plafonds de loyers et de ressources.
Pour un logement neuf, le taux d’amortissement est de 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale.
La déduction annuelle est plafonnée à 8 000 €, avec une majoration possible à 10 000 € ou 12 000 € selon la part des revenus bruts provenant de logements affectés à la location sociale ou très sociale
Oui, sous réserve que le logement et le projet respectent les conditions prévues par le dispositif.
Thonon-les-Bains, Ferney-Voltaire et les territoires voisins peuvent notamment constituer des secteurs d’investissement à étudier en fonction de l’emplacement, du prix du bien et de la demande locative. Bati-Savoie Léman propose actuellement notamment des programmes à Thonon-les-Bains et Ferney-Voltaire.
ÉLÉMENT
Thonon-les-Bains (74)
Avenue du général de gaulle
À partir de 231 000 €
HELIOS
Thonon-les-bains (74)
55/57 avenue général de gaulle
À partir de 175 000 €
SEVE
Ferney-Voltaire (01)
Rue de meyrin
À partir de 313 000 €
Une expérience de
plus de 60 ans
1396 logements
construits en 2021
des prestations et
finitions de qualité
Un accompagnement
dédié à votre projet