Marché immobilier à Aix-les-Bains : Décryptage

Ecrit par Bati-Savoie Léman le 24/06/2025

Nichée au sein d’un environnement privilégié, entre lac et montagnes, Aix-les-Bains s’impose comme l’une des communes les plus attractives de la Savoie.

Entre Annecy et Chambéry, elle offre un cadre de vie particulièrement agréable, conjuguant ambiance nature et dynamisme urbain.

Forte de son attractivité, la ville attire chaque année de nouveaux habitants, en quête de la qualité de vie qu’offre ce territoire, au cœur de la Savoie.

Aix-les-Bains dispose par ailleurs d’une offre immobilière particulièrement variée allant des charmantes maisons traditionnelles de la région aux résidences neuves et leurs appartements modernes.

Son marché immobilier connaît une évolution continue, faisant d’Aix-les-Bains l’une des principales communes de Savoie sur le terrain de la demande immobilière. Avec un prix médian supérieur à celui des communes voisines, telles que Grésy-sur-Aix ou Brison-Saint-Innocent, et des ventes généralement rapides, la Riviera-des-Alpes s’impose comme une commune incontournable et à fort potentiel de valorisation pour les acheteurs et investisseurs.

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Pourquoi investir à Aix-les-Bains en 2025 ?

Une ville attractive, entre lac et montagne

Au bord du lac du Bourget, Aix-les-Bains séduit avant tout par son cadre de vie unique mêlant paysages naturels préservés, climat doux et infrastructures de qualité.

Cette attractivité se reflète particulièrement sur la carte du marché local puisque les annonces immobilières sont nombreuses et que les biens se vendent généralement rapidement, en particulier pour les maisons et appartements situés proches du lac, du port de plaisance, du centre ou dans les hauteurs principales de la ville.

Une forte demande en logements neufs

À Aix-les-Bains, la demande pour les logements neufs ne cesse de croître, portée par les nombreux avantages qu’offre ce type de bien. Les appartements neufs séduisent particulièrement pour leur modernité, leur agencement optimisé et la présence fréquente d’espaces extérieurs tels que balcons, terrasses ou jardins privatifs — des critères devenus essentiels pour beaucoup d’acheteurs.

Autre atout de taille : l’absence de travaux de rénovation à prévoir à court terme. Cela permet non seulement de mieux maîtriser son budget, mais aussi d’éviter les mauvaises surprises liées à des coûts supplémentaires imprévus. En parallèle, les constructions neuves respectent les dernières normes énergétiques (RE2020), ce qui se traduit par des factures d’énergie nettement réduites et un confort thermique optimal en toute saison.

Un cadre idéal pour la résidence principale ou un investissement locatif

Aix-les-Bains se présente comme une commune idéale pour concrétiser son projet immobilier en Savoie.

La ville propose une large diversité de biens, de la maison familiale de plusieurs pièces à l’appartement de ville aux surfaces plus modestes. L’adresse du bien, proche du lac ou à quelques minutes de marche du centre et des commerces, contribue à renforcer l’attractivité de certains biens auprès des acheteurs.

Du côté des investisseurs, les professionnels de l’immobilier s’accordent à dire que les tendances actuelles du marché aixois, combinées aux prévisions positives, garantissent une bonne rentabilité. Le loyer moyen y reste soutenu et la location connaît une forte demande, notamment en raison du cadre de vie recherché, réduisant considérablement le risque de vacance locative. Que l’on achète pour y vivre ou pour mettre en location, la vente d’un bien à Aix-les-Bains s’inscrit dans un marché solide et pérenne.

Prix de l’immobilier à Aix-les-Bains : quelle réalité en 2025 ?

Pour comprendre la dynamique du marché immobilier à Aix-les-Bains, il est intéressant de se pencher sur la carte des prix de la région. Comparée à ses voisines, comme Grésy-sur-Aix ou Brison-Saint-Innocent, la commune se démarque par un fort dynamisme impactant le cours et l’évolution du prix des biens immobiliers.

Prix moyen au m² dans l’ancien et dans le neuf

Prix médian: 4 824 €/m²
Appartement : 4 873 €/m² (+5 % sur un an)
Maison : 4 040 €/m² (+27 % sur 5 ans)
Neuf : 5 090 €/m² (+5 %/an, +31 %/5 ans)

Ces estimations sont néanmoins à nuancer en fonction d’autres facteurs tels que l’emplacement ou encore le type de bien. Pour les biens neufs, il faut ainsi compter 5 085€/m² pour un studio (1 pièce), 5 502€/m² pour un 2 pièces, 4530€/m² pour un 4 pièces et environ 4 334€/m² pour un 5 pièces ou plus.

Évolution des prix immobiliers ces dernières années

Depuis 2020, le marché aixois a connu des évolutions nettes puisque l’on estime que les prix ont en moyenne progressé de +34 % en 5 ans. Après un léger ralentissement 2023-24 lié aux taux, l’année 2025 marque une belle reprise du cours de l’immobilier sur le secteur d’Aix-les-Bains, soutenu par une progression du nombre de biens vendus depuis le début d’année.

Les écarts de prix selon les quartiers

Centre-ville / thermes : De 4 400 à 5 600 €/m².
Saint-Simond : De 3 800 à 4 500 €/m²
Italie-Jacotot : ~5 045 €/m²
Chantemerle–Saint‑Pol : 4 734 €/m²

Les quartiers les plus recherchés pour acheter un appartement neuf

Une étude de la carte d’Aix-les-Bains révèle que certains quartiers se démarquent nettement par leur attractivité sur le marché immobilier. Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement, les acheteurs recherchent en priorité des emplacements alliant cadre de vie, accessibilité et valorisation à long terme. Dans ces zones prisées, les biens immobiliers, notamment les appartements, se vendent généralement rapidement entraînant, limitant les délais de vente pour les vendeurs.

Centre-ville et thermes : le cœur vivant d’Aix

Principalement résidentiel, il garantit une proximité immédiate avec les commerces et le Lac du Bourget, accessible à seulement quelques minutes de marche. C’est un quartier prisé qui confère aux biens immobiliers une certaine exclusivité ! Les annonces d’appartements en vente affichent un prix moyen de 4 408€/m². Pour les investisseurs, le centre-ville regroupe de belles d’opportunités, notamment pour les petites surfaces de type studio ou 2 pièces.

Le secteur du lac du Bourget : nature et valorisation à long terme

Avec leurs plages et leur proximité immédiate avec le port de plaisance, les zones proches du lac du Bourget sont très prisées. En raison de cette localisation, les annonces immobilières dans ces quartiers affichent des prix au m² supérieurs au prix médian, d’autant plus pour les appartements et maisons profitant de vues directes sur l’eau. Choisir ce secteur garantit une belle valorisation sur le long terme et, pour les investisseurs, une rentabilité optimisée. Cela est d’autant plus vraie dans le cadre de mises en location conventionnées (LMNP).

Proximité des axes routiers et gare TGV : un atout pour les actifs

Les quartiers proches de la gare et des accès vers Chambéry ou Genève attirent particulièrement les actifs qui pourront se déplacer facilement depuis Aix-les-Bains. Les estimations montrent que les prix au m² sont relativement stables dans ces secteurs, portés par une demande constante.

Marché immobilier local : tendances et perspectives

Profil des acheteurs à Aix-les-Bains

En raison de la pluralité de l’offre et de la diversité des biens immobiliers dans la ville, la typologie d’acheteurs varie ! Entre les acquéreurs de résidences principales, les investisseurs LMNP, les jeunes qui recherchent une location, les professionnels s’accordent pour dire que l’offre immobilière est suffisamment variée pour répondre à tous les projets de vie !

Effet des politiques locales et régionales

Les politiques locales et régionales jouent un rôle clé dans l’orientation et le dynamisme du marché immobilier à Aix-les-Bains. La ville, soutenue par la Communauté d’agglomération Grand Lac et le département de la Savoie, affiche un réel volontarisme en matière de construction de logements, notamment dans le secteur du neuf. Plusieurs projets d’aménagement urbain visent à répondre à la demande croissante en résidences principales, tout en favorisant la mixité sociale et la densification raisonnée des quartiers.

Par ailleurs, l’élargissement du zonage PTZ (Prêt à Taux Zéro) depuis début 2024 place désormais Aix-les-Bains en zone B1, rendant une grande partie de la population éligible à ce dispositif avantageux pour l’achat d’un bien neuf. Cette mesure a un double effet : elle facilite l’accession à la propriété pour les primo-accédants et stimule la demande sur le marché local.

Dans ce contexte, les perspectives pour les mois à venir restent positives, avec une tendance à la stabilisation des prix dans les zones les plus fournies en logements neufs et une valorisation progressive des secteurs en renouvellement urbain.

Opportunités pour les investisseurs (LMNP)

Investir dans l’immobilier à Aix-les-Bains représente aujourd’hui une véritable opportunité pour les investisseurs. Porté par une demande locative soutenue, le marché local offre un excellent potentiel de rentabilité. Que ce soit en centre-ville ou dans les quartiers proches du lac, la location d’un bien vous assure une bonne rentabilité, avec une faible vacance. Le choix d’une location meublée peut également permettre d’optimiser sa rentabilité, notamment à travers le choix du statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). En choisissant ce statut pour votre investissement, vous pourrez ainsi percevoir un loyer supérieur au loyer médian tout en profitant d’avantages fiscaux.

De nombreux investisseurs se tournent également vers les secteurs limitrophes comme Grésy-sur-Aix ou Brison-Saint-Innocent, où les prix d’achat sont plus accessibles tout en bénéficiant de la dynamique aixoise. Avant de vous lancer, il est essentiel de bien étudier le marché local et de recueillir des avis d’experts ou des conseils personnalisés afin d’optimiser votre projet et d’assurer sa pérennité.

Spécificités de l’immobilier neuf

Dans le cadre de l’estimation du coût de son projet immobilier à Aix-les-Bains, le neuf présente des avantages significatifs par rapport à l’ancien.

Frais de notaire réduits : Dans le neuf, ils représentent environ 2 à 3 % du prix d’achat (contre 7 à 8 % dans l’ancien), ce qui vous permet de diminuer sensiblement le coût global de l’acquisition.
Absence de gros travaux à prévoir : Les biens neufs sont livrés clés en main, avec des matériaux récents, des normes de construction modernes et des prestations conformes aux dernières exigences énergétiques.
Garanties légales : Elles couvrent une large part des éventuels défauts ou dysfonctionnements après la livraison. Pour l’acheteur, cela signifie moins de dépenses imprévues, une meilleure visibilité budgétaire, et une rentabilité optimisée dans le cadre d’un investissement locatif.

FAQ I Foire aux questions

Quelles différences entre neuf et ancien ?

Neuf : En achetant dans l’immobilier neuf, vous bénéficierez de frais de notaire réduits ainsi que d’une protection renforcée suite à la livraison grâce aux garanties constructeur. En outre, vous profitez d’un logement moderne et répondant aux dernières normes environnementales, vous évitant des travaux à court et moyen terme.
Ancien : L’achat d’un bien ancien représente souvent un coût d’acquisition plus bas, le prix au m² dans l’ancien étant souvent moins élevé que dans le neuf. Néanmoins, il faudra impérativement prendre en compte les éventuels coûts de travaux ou de rénovation afin que l’estimation du coût total soit la plus juste possible et vous évite des mauvaises surprises une fois installé !

Quelles aides pour acheter dans le neuf en 2025 ?

En devenant propriétaire d’un bien neuf, vous pouvez bénéficier de certaines aides à l’achat. S’il s’agit de l’acquisition de votre première résidence principale vous pouvez prétendre, sous condition de ressources, au Prêt à Taux 0% ou à la TVA réduite (5,5%).

Acheter pour louer : quelles rentabilités espérer ?

Selon les dernières estimations, le loyer moyen pratiqué à Aix-les-Bains est de 19€/m². On estime ainsi que la rentabilité brute annuelle s’élève à environ 3-4% pour la location.

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