Prêt immobilier frontalier suisse : Ce qu’il faut savoir pour financer votre bien

Ecrit par Bati-Savoie Léman le 15/04/2025

Devenir propriétaire d’un logement en France tout en étant un travailleur frontalier implique de nombreuses décisions, notamment celle du financement de votre acquisition.

En effet, en tant que frontalier, vous avez le choix de souscrire auprès des Banques Suisses ou Françaises un prêt immobilier en devise (ou prêt EUR franc suisse), un prêt en euro ou même un prêt mélangé (50% en CHF et 50% en EUR par exemple). Entre les taux d’intérêt, les contraintes réglementaires et vos considérations fiscales, il est essentiel de bien comprendre les enjeux de ces différents dispositifs avant de vous lancer. Cet article vous guide pas à pas pour souscrire le bon crédit immobilier et concrétiser l’achat de votre logement aux meilleures conditions.

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier frontalier ?

Un prêt immobilier frontalier ou prêt immobilier en devise (également appelé prêt EUR/ CHF) est un financement adapté aux personnes résidant en France mais percevant une rémunération en francs suisses. Ce type de crédit permet de réaliser un projet d’achat immobilier en France, dans les zones frontalières, tout en choisissant la devise dans laquelle sera remboursée le crédit, francs suisse ou euros.

Qui peut bénéficier d’un prêt immobilier frontalier ?

Travailleurs frontaliers : critères d’éligibilité

Les prêts frontaliers s’adressent aux personnes résidant en France et percevant au moins 50% de leurs revenus annuels en francs Suisse (CHF). L’emprunteur doit présenter un contrat de travail suisse et, comme cela est toujours le cas, des revenus suffisants pour garantir sa capacité d’emprunt et le remboursement du montant du capital emprunté.

Résidents en France, revenus en Suisse : impacts sur l’emprunt

Si vous travaillez en suisse et que vous envisagez d’acquérir un logement en France, il est important de considérer les différences entre un prêt en devise ou un prêt en euros afin de choisir celui qui sera le mieux adapté à votre projet et votre situation.

Dans le cadre d’un crédit immobilier frontalier, les banques évalueront le risque de change lié au cours des devises (euro/CHF) et adapteront leurs exigences (apport, garantie, assurance). En fonction du montant de votre achat, du capital emprunté et si vos revenus sont en francs suisses, il pourra être intéressant de souscrire un financement en devise suisse plutôt qu’en euro.

Quelles sont les banques qui proposent des prêts immobiliers frontaliers ?

Banques françaises vs banques suisses : quelles différences ?

Les banques françaises proposent généralement des prêts en euros, avec une bonne connaissance du marché immobilier français. Dans ce cas, et puisque vos revenus sont en francs suisses, la souscription d’un prêt en EUR va nécessiter de changer des CHF chaque mois. Cette opération sera donc tributaire du risque de change et des variations que les devises peuvent rencontrer d’un mois à l’autre.

En tant que frontalier, vous pourrez également souscrire un prêt immobilier en francs suisse auprès d’une Banque Française ou Suisse. Les banques suisses proposent des prêts en CHF, avec des taux souvent plus attractifs, mais exigent des garanties plus strictes, notamment s’agissant du taux d’endettement.

Liste des établissements spécialisés en prêts frontaliers

Voici quelques banques reconnues pour le financement des frontaliers :

Banque Populaire des Alpes
Crédit Agricole Frontaliers
Banque Cantonale de Genève
CIC Frontaliers
Banque du Léman

Comment comparer les offres pour obtenir les meilleures conditions ?

Avant d’emprunter auprès d’une Banque française ou suisse, comparez le taux d’intérêt (fixe ou variable), la devise, la durée du prêt, les frais annexes, le type de remboursement, les garanties demandées et l’assurance emprunteur. Utilisez des simulateurs en ligne et, si besoin, n’hésitez pas à consulter un courtier spécialisé en prêts immobiliers frontaliers.

Les taux et conditions des prêts immobiliers frontaliers

Quels sont les taux d’intérêt pratiqués en 2024 ?

En 2024, les taux d’intérêt pour les crédits frontaliers variaient entre 1,5 % et 3 % selon la devise, la banque, la durée et le profil de l’emprunteur. Les prêts en CHF restent souvent plus avantageux en termes de taux.

Prêt en euros ou en francs suisses : quelle option choisir ?

Avantages et risques du prêt en devise CHF

Puisqu’en tant que frontalier, vous percevez votre rémunération en francs suisses, le crédit en CHF permettra de neutraliser le risque de change, à condition de ne pas rapatrier les fonds en euros. En revanche, une baisse du franc suisse par rapport à l’euro peut, sur l’ensemble de la durée du crédit, augmenter le coût du remboursement à capital emprunté identique.

Impact du taux de change EUR/CHF sur l’emprunt

Les fluctuations du taux de change influencent directement les mensualités si le crédit est dans devise différente de celle de vos revenus. C’est un risque majeur à prendre en compte dans tout projet immobilier frontalier afin de vous assurer que vous pourrez rembourser vos mensualités même en cas de fluctuations.

Durée, apport et garanties : quelles exigences des banques ?

Les banques demandent généralement un apport de 10 à 20 % pour une durée de remboursement de 15 à 25 ans, une assurance emprunteur et des garanties comme l’hypothèque ou le nantissement d’avoirs. La capacité d’endettement est rigoureusement analysée pour garantir la solidité de votre dossier et évaluer les risques liés au remboursement de votre crédit.

Prêt à taux 0% (PTZ) dans le cadre d’un prêt immobilier frontalier

Si vous contractez un prêt immobilier frontalier auprès d’une Banque Française, sachez que vous pouvez prétendre au Prêt à Taux 0% (PTZ) et ce même si le crédit est souscrit en CHF. S’il s’agit de votre premier achat immobilier au titre de votre résidence principale, le PTZ peut vous permettre de financer une partie de votre acquisition sans intérêt, ce qui est un grand avantage dans le calcul final de vos mensualités. Toutefois, le bénéfice de ce dispositif est soumis à des conditions de ressources et, dans la mesure où les salaires des frontaliers sont en moyenne plus élevés, il sera nécessaire de vérifier votre éligibilité !

Quelles sont les démarches pour obtenir un prêt immobilier en tant que frontalier ?

Étape 1 : Préparer son dossier de financement

Justificatifs requis

Afin de soumettre votre dossier auprès des banques, il vous faudra fournir un contrat de travail suisse, vos dernières fiches de paie, les relevés bancaires des derniers mois, les avis d’imposition ainsi qu’un justificatif attestant de votre domiciliation en France.

Évaluation de la capacité d’emprunt

Une fois l’intégralité des documents transmis, la banque calculera votre taux d’endettement et analysera vos revenus, vos charges et le coût total du projet. Cette étape permet de déterminer le montant maximum que l’emprunteur peut souscrire.

Étape 2 : Simulation et comparaison des offres

En tant que frontalier, il sera d’autant plus important d’effectuer plusieurs simulations pour comparer les coûts, la devise, la durée, le type de taux et le coût de vos mensualités. Cela permet d’optimiser votre financement en amont de la vente pour éviter les mauvaises surprises.

Étape 3 : Validation et signature du prêt

Délais d’acceptation

L’instruction d’un dossier prend en moyenne 2 à 4 semaines. Une offre de prêt est valable 30 jours en France.

Conditions suspensives et clauses spécifiques

Le contrat peut inclure des conditions comme l’obtention du permis de construire ou la vente d’un autre bien. Les prêts en devises incluent souvent des clauses sur le cours de change.

Fiscalité et risques liés au prêt immobilier frontalier

Quelles sont les implications fiscales pour un frontalier ?

Déclaration des revenus et imposition

Les revenus suisses doivent être déclarés en France, et un crédit d’impôt peut être appliqué selon la convention fiscale. Les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global.

Taxation des plus-values immobilières

En cas de revente, la plus-value sera imposée en France selon la durée de détention. Un abattement progressif s’applique après 6 ans de possession.

Quels sont les risques du prêt en devise CHF ?

Fluctuations du taux de change

Une variation importante du franc suisse peut alourdir le coût du crédit si les revenus ou le remboursement sont en euros.

Cas des crédits en devises avec variation de mensualités

Conformément à la règlementation en vigueur, certains contrats peuvent prévoir une mensualité variable selon le cours EUR/CHF. Cela peut compliquer la gestion budgétaire et il est important de bien vérifier la présence de ce type de clauses afin de vous assurer que vous pourrez rembourser votre crédit même en cas de variation.

Comment sécuriser son emprunt pour éviter les mauvaises surprises ?

Afin d’éviter toute mauvaise surprise et vous permettre de rembourser sereinement votre emprunt, la solution la plus simple est d’opter pour un prêt dans la même devise que vos revenus. Privilégiez un taux fixe et discutez avec votre banque des clauses de couverture de change.

Avantages et inconvénients d’un prêt immobilier frontalier

Les avantages

Accès à des taux souvent plus attractifs

Les taux suisses sont parmi les plus bas d’Europe, ce qui permet de réduire le coût total de l’emprunt. Le franc suisse est en effet une monnaie « forte » et en étant dépendant du taux de référence LIBOR, votre crédit en devise CHF vous coûtera moins cher sur le long terme.

Possibilité d’investir dans des zones à forte demande locative

Les frontaliers peuvent cibler des secteurs dynamiques, proches des axes transfrontaliers et à fort potentiel de valorisation. Dans le cadre d’investissements locatifs, investir dans un bien situé dans une zone frontalière permet également de garantir une forte demande locative.

Flexibilité selon la devise choisie

Le choix entre euro et CHF permet d’adapter le financement à son profil et à ses objectifs. S’il s’agit de votre première acquisition, le choix d’un crédit eu EUR sera sûrement plus judicieux, d’autant si vous avez pour objectif de revendre votre bien d’ici 2 ou 3 ans. Cela vous évitera en effet de subir le taux de change sur l’éventuelle plus-value au moment de la revente.

Les inconvénients

Complexité administrative et bancaire

La constitution du dossier et les critères d’acceptation peuvent être plus stricts dans le cas d’un crédit contracté en CHF en Suisse. Dans ce cas également, l’apport personnel doit être dans la même devise et sera donc impacté par le taux de change.

Risques liés aux variations de taux de change

L’évolution de l’EUR/CHF peut dégrader la capacité de remboursement. En cas de revente du bien et du remboursement anticipé de votre prêt, le taux de change aura également une incidence sur la plus-value, réduisant les bénéfices issus de la vente et pouvant avoir pour conséquence de ne pas couvrir l’intégralité des indemnités de remboursement.

Risques liés au changement de votre situation

En cas de perte de votre emploi, les conséquences sur votre situation ne seront pas négligeables. En effet, puisque vous résidez en France, vous devrez convertir votre allocation chômage, versée en euros, en francs suisse.

Exigences élevées des banques pour l’octroi du prêt

Apport personnel, garanties, assurances : les banques, notamment Suisses, sont très prudentes avec les emprunteurs frontaliers et les risques liés à leur crédit immobilier particulier.

FAQ – Réponses aux questions fréquentes

👉 Peut-on obtenir un prêt frontalier sans apport personnel ?

C’est rare, mais certaines banques acceptent un financement à 100 % si le dossier est très solide. Afin de couvrir les risques liés au remboursement, l’assurance emprunteur sera alors renforcée.

👉Est-il possible de renégocier son prêt en cas de variation du taux de change ?

Oui, il est possible de convertir un prêt CHF en euros (ou inversement), mais cela entraîne des frais et doit être prévu au contrat.

👉Quelles sont les erreurs à éviter lors d’une demande de crédit frontalier ?

Ne pas anticiper les variations de devises, sous-estimer l’assurance ou choisir une durée trop longue sont des erreurs fréquentes.

👉Comment fonctionne l’assurance emprunteur pour un prêt en CHF ?

Elle fonctionne comme pour un prêt en euros, mais certaines banques exigent des assureurs suisses. Comparez les offres pour optimiser le coût.

👉Les banques suisses sont-elles plus avantageuses que les banques françaises ?

Elles offrent des taux plus faibles, mais demandent plus de garanties. Le choix dépend de votre situation personnelle, de vos revenus et de votre projet immobilier.